คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบตามข้อเสนอของกระทรวงการคลังเกี่ยวกับมาตรการภาษีเพื่อช่วยเหลือประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองโดยยกเว้นเงินได้ที่ได้จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท

(1)เป็นเงินได้ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ตามจำนวนที่จ่ายจริง ในอัตราไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่เกิน 500,000 บาท

(2)ผู้มีเงินได้มีสิทธิยกเว้นภาษีเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีเป็นเวลา 5 ปีภาษีต่อเนื่องกัน ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 500,000 บาท

(3)การยกเว้นภาษีจะใช้วิธีการหักค่าลดหย่อน ซึ่งผู้มีเงินได้สามารถเลือกใช้สิทธิ์ครั้งแรกสำหรับเงินได้ในปีที่ได้โอนกรรมสิทธิ์หรือปีถัดไปก็ได้ โดยสามารถหักเป็นค่าลดหย่อนได้ต่อเนื่องกันเป็นเวลา 5 ปี

(4)ผู้มีเงินได้ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จ ตั้งแต่วันที่ 21 กันยายน 2554ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2555

(5)ผู้มีเงินได้ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมาก่อน

(6)ผู้มีเงินได้ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องไม่เคยผ่านการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาก่อนไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

บทวิเคราะห์ความคุ้มค่า ณ วันที่ 20 ก.ย.54 โดยศูนยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธ.อาคารสงเคราะห์

สำหรับผู้ที่กำลังคิดจะซื้อบ้านหลังแรกด้วยแรงจูงใจดังกล่าว ควรศึกษาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ  บางทีอาจไม่ได้ช่วยอะไรมากอย่างที่คิด สู้ไปซื้อบ้านมือสองราคาถูกอาจจะคุ้มกว่าด้วยซ้ำ  อย่าเผลอมองแต่บ้านของโครงการฯที่ตั้งราคาสูงเว่อร์ ณ ปัจจุบัน

มาตรการนี้กำหนดเงื่อนไขไว้มาก ทั้งในส่วนของผู้ซื้อและตัวบ้าน เพื่อการรับสิทธิ ประโยชน์จากการหักลดหย่อนภาษี กล่าวคือ1.เงื่อนไขด้านผู้ซื้อ ต้องเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ไม่เคยมี ชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน

2.เงื่อนไขด้านตัวบ้าน ต้องเป็นบ้านใหม่เท่านั้น ไม่รวมบ้านมือสองหรือบ้านสั่งสร้าง ดังนั้น บ้านที่เข้าข่ายมีคุณลักษณะ คือเป็นบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะสร้างเสร็จ และพร้อมโอนได้ภายในสิ้นปีหน้า นอกจากนี้ ราคาบ้านต้องไม่เกินกว่า 5 ล้านบาท

3.เงื่อนไขด้านระยะเวลา ต้องมีการซื้อและโอนตั้งแต่ปัจจุบัน ไปจนสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2555 หรือประมาณ 15 เดือน และเมื่อซื้อแล้วต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นต่อไปไม่น้อยกว่า 5 ปี

สิทธิประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะได้

คือ ผู้ซื้อสามารถนำจำนวนเงินร้อยละ 10 ของ ราคาบ้านไปหักลดหย่อนก่อนการคำนวณภาษีเงินได้ประจำปี ติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จำนวนเงินที่ นำไปหักลดหย่อนให้ปีละเท่ากัน รวม 5 ปีไม่เกินร้อยละ 10 ดังกล่าว โดยหากซื้อบ้านในปี 2554 สามารถขอหักลดหย่อนสำหรับปีภาษี 2554-2558 หรือจะหักลดหย่อนในปีภาษี 2555-2559 ก็ได้

จากการวิเคราะห์พบว่า เนื่องจากการหักลดหย่อนนี้เป็นการหักลดหย่อนก่อนการคำนวณภาษีเงินได้ หรือที่ภาษาอังกฤษ เรียกว่า Tax-Deductible (ไม่ใช่เป็นการหักลดหย่อนสุทธิ หรือไม่ใช่เป็น Tax-Credit) ดังนั้น ประโยชน์ที่ได้จึงขึ้นอยู่กับปัจจัยหลัก 2 ประการ คือ ฐานภาษีที่ต้องเสีย และ ราคาบ้านที่ซื้อ

ฐานภาษีหรืออัตราภาษีที่ต้องเสีย (Tax Bracket) คำนวณจากรายได้หลังหักลดหย่อน ตามรายการหักลดหย่อน (Deductibles) ต่างๆ ที่กรมสรรพากรอนุญาตให้หักได้ในแต่ละปีภาษี กล่าวคือ

-รายได้ต่อปีไม่เกิน 150,000 บาท ไม่ต้องเสียภาษี

-รายได้ 150,001–500,000 บาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 10 ในส่วนที่เกิน 150,000 บาท

-รายได้ 500,001–1,000,000 บาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 20 ในส่วนที่เกิน 500,000 บาท

-รายได้ 1,000,001–4,000,000 บาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 30 ในส่วนที่เกิน 1,000,000 บาท

-รายได้สูงกว่า 4 ล้านบาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 37 ในส่วนที่เกิน 4,000,000 บาท

ดังนั้น หากรายได้ยิ่งสูง ย่อมทำให้ฐานภาษีหรืออัตราการเสียภาษีสูงขึ้น เมื่อมีการหักลดหย่อนจึงหักลดหย่อนได้ในจำนวนเงินที่มากขึ้นตามร้อยละที่กำหนด และหากซื้อบ้านราคายิ่งสูง (แต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท) ร้อยละ 10 ของราคาบ้านที่จะนำไปคำนวณเพื่อใช้สิทธิหักลดหย่อนตามมาตรการนี้ย่อมสูงขึ้นด้วย

ผู้ที่ได้ประโยชน์สูงสุด จึงเป็นผู้ที่อยู่ในฐานภาษีสูงสุด (ผู้ที่มีอัตราภาษีร้อยละ 37) และซื้อบ้านราคาสูงสุดตามมาตรการนี้ (5 ล้านบาท) ซึ่งสามารถนำจำนวนเงิน 500,000 บาท (ร้อยละ 10 ของราคาบ้าน 5 ล้านบาท) ไปหักลดหย่อนได้ปีละ 100,000 บาท (หักลดหย่อน 5 ปีๆละเท่ากัน) ซึ่งเมื่อคำนวณภาษีสุทธิที่ต้องจ่ายแล้ว จะสามารถประหยัดค่าภาษีได้ 37,000 บาทต่อปี

หรือ 185,000 บาทตลอดระเวลา 5 ปีที่ได้รับการหักลดหย่อน

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่จะซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทได้นั้น ควรมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 100,000 บาท (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้ผู้บริโภคซื้อบ้านที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 เท่าของรายได้ต่อเดือน) และผู้ที่จะซื้อบ้านราคาใกล้เคียง 5 ล้านบาทไม่น่าจะเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่น่าจะเป็นผู้ที่เคยซื้อบ้านราคาถูกกว่านั้นมาก่อนแล้ว เพราะคนซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตน่าจะซื้อ

บ้านในราคาระหว่าง 1-3 ล้านบาท และน่าจะเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้เดือนละประมาณ 20,000-50,000 บาท หรือประมาณ 240,000-600,000 บาท ซึ่งเมื่อหักลดหย่อนรายการต่างๆที่กรมสรรพากรอนุญาตแล้วน่าจะมีรายได้ไม่เกิน 500,000 บาทต่อปี ซึ่งมีฐานภาษีร้อยละ 10 อย่างไรก็ตาม ภาครัฐอาจพิจารณาเห็นว่าภาวะของตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันไม่ถึงอยู่ในสภาพตกต่ำ เพียงแต่มีการชะลอความเติบโตเมื่อเทียบกับปี 2553 ดังนั้น จึงไม่จำเป็นต้องให้ยาแรง และไม่ได้มุ่งเน้นการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยมากเกินไป ผลจากมาตรการดังกล่าวอาจไม่ได้ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะเงื่อนไขดังที่กล่าวมา แต่การที่มีความชัดเจนแล้วจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเดินหน้าต่อไปตามธรรมชาติของการแข่งขันในตลาด หลังจากที่มีการชะลอดูมาระยะหนึ่ง

สรุปคือ

มาตรการดังกล่าว จะทำให้คนที่ยิ่งมีรายได้สูงที่ซื้อบ้านหลังแรกจะเสียภาษีเงินได้ลดลง ถือว่าเป็นการช่วยเหลือคนไม่กี่คน และทำให้ระบบภาษีลักลั่นได้ นอกจากนี้คนที่มีรายได้สูงก็น่าจะมีบ้านหลังแรกกันไปหมดแล้ว ดังนั้น มาตรการนี้คงจะไม่ได้ช่วยอะไรมากนัก โดยมาตรการที่ช่วยคนซื้อบ้านได้อย่างแท้จริง คือ เรื่องอัตราดอกเบี้ย 0% ซึ่งเท่ากับว่ามาตรการของรัฐบาลชุดก่อนดีกว่า เพราะสามารถช่วยคนได้เป็นวงกว้างมากกว่า และเป็นการช่วยคนที่ควรช่วย ส่วนผลต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั้นมีผลไม่มากนัก แต่เมื่อนโยบายออกมาชัดเจนแล้วก็จะทำให้คนไม่ต้องรอตัดสินใจซื้อบ้านและโอนบ้านได้เร็ว ทำให้สถานการณ์กลับเข้ามาสู่ภาวะปกติหลังจากที่ชะลอตัวไปในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านม